2023年，山东聊城亚泰农都果业有限公司（简称亚泰农都）斥资5000万元租用了当地一个水果市场。租赁期为2025年初至2029年底，预付五年租金5000万元。但在2025年交付时却遇到了困难。先是原市场卖家以“租赁优先”为由向卖家聊城兴农绿色农业发展有限公司（简称最终公司）提出上诉，但最终上诉被驳回。随后，兴农公司以“未履行公开租赁手续”为由向亚太农资发出终止通知。此后，兴农公司也在水果市场发布了新的报价。新的清单中，市场五年经营权价格提高到1亿元以上。 ▲水果市场 11月7日，红星新闻记者联系国家公关部兴农公司所属聊城经济技术开发区经营管理办公室。工作人员表示，这是公司独立运营的，可以联系公司了解详情。兴农公司相关负责人耿先生表示，目前正处于审理阶段，有待法院判决。其他不方便接受采访的情况。接受采访的律师认为，需要招标的项目即使没有招标，也并不一定会导致合同无效。本案的焦点是合同履行的效果以及是否公平、公正。至于合同如何确定，取决于法官对案件的综合考虑。两年前，我花5000万元租了一个今年交付的水果市场，却收到了解约通知。 2023年4月，聊城亚霸市农都果品有限公司、聊城市兴农绿色农业农产品批发市场管理服务有限公司、农批公司）签订租赁协议，注册成立周公河农贸城水果市场。合同租赁期为五年，自2025年1月1日起至2029年12月31日。当月亚太农都支付五年租金5000万元。 ▲2023年签订租赁合同（部分）。聊城市招商局官网2022年招商介绍提到，周公河农贸城占地1135公顷，由聊城兴农绿色农业发展有限公司为主体运营。拥有蔬菜、水果、水产、肉类、糖业、茶叶及副食品、冷链、电商七大板块。 2025年兴农公司公众号文章介绍，周公和农贸城是是农业部、省、市重大农业项目，也是聊城市最大的农产品批发市场。 2010年开始建设，市场年交易额已达50亿元。亚太农资租赁的水果市场是周公和农贸城七大主业板块之一。 F公司租赁公司兴农的实际控制人是聊城经济技术开发区国有资产经营管理办公室。天眼查显示，其持股比例超过92%。兴农公司2023年董事会纪要提到，“集团对很多企业来说财务过于庞大，超额价值高达4.7亿元”。 “为了帮助集团缓解近期的财务压力，希望在国外租用一个水果市场。”评估市值1415万元。会议纪要还指出，共有 3 家公司接受采访时，其中两家无法满足提前付款的要求。除了五年租赁要求外，亚太农都还提供了预付租金5000万元、借款2500万元的条件，“可以有效缓解财团目前的压力”，因此同意租赁给亚太农都。亚太农都股东李先生告诉红星新闻，他们看好市场的发展，才同意提前支付五年租金的要求。这笔钱是由公司股东筹集的。未来几年，水果市场也如公司预期得到显着发展。但没想到，到了2025年交付时却出现了问题。一是该市场原承租人山东宏盛达市场管理服务有限公司（简称宏盛达公司）以“租赁优先”为由抓捕兴农公司，导致商标被扣等无法正常交付。今年4月，兴农公司向人民法院二审胜诉，宏盛达公司拥有租赁权，但由于亚太农场签订了五年租约并缴纳了租金，优先租赁权已不再现实。如果宏盛达公司认为其权益受到侵犯，可以另行起诉兴农公司要求赔偿，但不再享​​有与兴农公司同等条件签订合同的权利。然而，正在等待上市的亚太农都却在6月份收到了兴农公司的终止合同通知。通知称，2023年租赁合同不符合公开租赁程序，违反国有财产处置相关规定。其行为将存在造成国家财产重大损失的风险。兴农公司拟终止合作吸引并重新评估市场，“后续资金回笼安排请联系我司”。 ▲ 兴农公司发出的终止合同通知书。解约通知发出后，五年市场租金超亿元。红星新闻记者在山东产权交易中心网站上发现，有一则挂牌名为《聊城市花园北路周公和农贸城水果市场五年经营权》。挂牌日期为7月9日，挂牌价格为10316.91万元。 7月17日，山东省产权交易中心发布通知称，暂停交易。亚太农都股东李先生表示，上市是在兴农公司发出终止合同通知后进行的，因他们的投诉而暂停交易。注册对于一亿多元的标价，李先生表示并不认同新的估价，但市场上商铺的租金实际上比2023年有所上涨。“我们的合同是2023年签订的，按照当年的估价计算，无论现在的市值是多少，都不应该成为与我们解约的理由。”李先生还提到，兴农公司目前是被执行方，合同终止后将很难拿到租金。天眼查显示，兴农公司目前有两起执行案件，总价值超过257万元，还有十八起历史谋杀案信息，总价值超过3400万元，其中十二起发生在近两年。亚太农资将兴农公司、周公和农批公司告上法庭，案件在东昌府区人民法院审理八月，聊城市。对于合同解除，兴农公司答辩称，原签订的租赁协议实质上是市场经营权预转让合同，属于国有主要财产范畴。未按照等价补偿和公开、公平、不公平的原则评估市场经营权价值，未通过产权商业机构在产权交易中心公开竞价进行交易，违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同无效。另外，兴农公司的上级团队当时面临融资困难，因此只接受了5000万元的合同。该市场最新五年经营权价值已超过1亿元，与5000万元的价值相去甚远。继续履行合同将会造成国有资产的重大损失。亚太农都认为，其与兴农公司之间的合同不构成国有产权法规定的资本资产转让。兴农公司的会议纪要及后续合同均明确表明存在租赁关系，法院此前判决该合同也必然有效。目前亚太农都已支付租金，兴农公司无权单方面解除合同，必须继续履行合同。 11月7日，记者电话联系了兴农公司所属聊城经济技术开发区国有产权局和管理办公室。工作人员表示，这是公司独立运营的，可以联系公司了解。同日，兴农公司相关负责人耿先生在电话中表示，目前正处于审理阶段，有待法院判决。这不是转化愿意在其他情况下接受采访。律师观点：关键要看合同履行的效果以及是否公平公正。北京市企业法律与发展研究会秘书长、北京合川律师事务所执行合伙人朱崇坤告诉红星新闻，本案的争议点在于合同的效力。近年来，此类争议案件变得越来越常见。过去，合同通常会因无人投标而被直接判定为无效。 2023年《最高人民法院关于适用合同一般原则若干问题的解释》出台后，此类案件的认定具有很大的灵活性。红星新闻记者注意到，该解释第十六条规定了合同可以“因违反强制性规定而被认定无效的情形”。”，包括“合同的实际履行对社会公共秩序造成轻微重大影响，认定合同无效将会导致案件结果不公平、公正”、“一方当事人没有能力也没有义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将会导致不良后果”。 ” 朱崇坤举例说，即使有的物业公司没有招标，但工作正常完成，没有给国家利益、集体利益造成损失，也不能认定合同无效。需要招标的项目即使没有招标，也不一定导致合同无效。本案的抗辩理由主要集中在合同履行效果、是否公平公正等方面，但最终如何认定合同，取决于综合考虑。本案法官、北京市京本律师事务所主任连德友认为，法律对​​必须招标的项目有严格的规定，农贸市场的租赁不符合《工程项目必须招标的规定》和《基础设施、公用事业项目必须招标的范围规定》要求的招标范围。根据民法典第一百五十三条规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的法律行为无效。返回搜狐查看更多